Een woning kopen begint meestal niet bij de vraag hoeveel je kunt lenen, maar bij hoeveel geld je zelf kunt inbrengen. Je eigen inbreng bepaalt mee hoeveel je moet financieren, welke woningen binnen je budget vallen en hoeveel financiële ruimte je na de aankoop nog overhoudt.
Vaak hoor je dat je minstens 10% van de aankoopprijs zelf moet betalen. Dat is een nuttige vuistregel, maar geen wettelijke minimumeis. In de praktijk hangt je benodigde eigen inbreng af van de waarde van de woning, het bedrag dat de bank wil financieren, de aankoopkosten en je persoonlijke financiële situatie.
Hoeveel eigen inbreng heb je meestal nodig?
Voor een woning waarin je zelf gaat wonen, geldt bij Belgische banken een financiering tot ongeveer 90% van de waarde van de woning als belangrijk referentiepunt. Dat betekent dat je in een klassiek scenario ongeveer 10% zelf financiert.
Een financiering van 100% is niet volledig uitgesloten. Banken hebben binnen de regels beperkte ruimte om bepaalde dossiers boven de gebruikelijke grens te financieren. Vooral voor startende kopers bestaat er meer flexibiliteit. Of dat ook voor jou mogelijk is, hangt onder andere af van je inkomen, bestaande schulden, financiële buffer, de woning en het kredietbeleid van de bank.
Belangrijk: 10% eigen inbreng betekent dus niet automatisch dat 10% van de aankoopprijs volstaat. Je moet ook rekening houden met de kosten die boven op de woningprijs komen.
Voorbeelden van 10% eigen inbreng
| Aankoopprijs | 90% financiering | 10% zelf financieren |
|---|---|---|
| €200.000 | €180.000 | €20.000 |
| €250.000 | €225.000 | €25.000 |
| €300.000 | €270.000 | €30.000 |
| €350.000 | €315.000 | €35.000 |
| €400.000 | €360.000 | €40.000 |
| €500.000 | €450.000 | €50.000 |
Deze bedragen tonen alleen het verschil tussen de aankoopprijs en een financiering van 90%. Registratierechten of registratiebelasting, notariskosten, kosten van de kredietakte en andere bijkomende kosten zijn hierin niet opgenomen.
Vergeet de aankoopkosten niet
De aankoopprijs is niet het volledige bedrag dat je nodig hebt. Bij de aankoop van een woning kunnen onder meer registratierechten of registratiebelasting, notariskosten, administratieve kosten en kosten voor de krediet- of hypotheekakte bijkomen.
Hoe hoog die kosten zijn, verschilt onder andere volgens het gewest waarin je koopt, het type woning, je persoonlijke situatie en het krediet. Vlaanderen, Brussel en Wallonië hebben bovendien verschillende fiscale regels.
Het is daarom veiliger om je eigen inbreng op te splitsen in twee delen: het gedeelte van de woningprijs dat je zelf betaalt en het budget voor de bijkomende aankoop- en kredietkosten.
De bank kijkt naar de waarde van de woning
Een belangrijk detail is dat een bank niet noodzakelijk vertrekt van de prijs die jij met de verkoper hebt afgesproken. Voor de financiering speelt ook de geschatte waarde van de woning een rol.
Stel dat je €300.000 betaalt voor een woning, maar de bank of schatter waardeert ze op €285.000. Bij een financiering van 90% van die waarde bedraagt het krediet ongeveer €256.500. Het verschil met de aankoopprijs bedraagt dan €43.500, nog vóór de bijkomende aankoopkosten.
Een hoge aankoopprijs ten opzichte van de geschatte woningwaarde kan je benodigde eigen middelen dus aanzienlijk verhogen.
Wat betekent je eigen inbreng voor je maandlast?
Trek je eigen inbreng af van de woningprijs en bereken hoeveel je voor het resterende bedrag maandelijks zou afbetalen.
Open de hypotheeksimulator →Is meer eigen inbreng altijd beter?
Meer eigen middelen betekenen een kleiner krediet. Daardoor daalt doorgaans je maandelijkse afbetaling en betaal je over de volledige looptijd minder interest.
Toch is het niet automatisch verstandig om al je spaargeld in de woning te stoppen. Na de aankoop kunnen snel nieuwe uitgaven volgen: een verhuis, meubels, herstellingen, renovaties, verzekeringen of onverwachte kosten.
Een woning bezitten zonder financiële reserve kan daardoor kwetsbaarder zijn dan iets meer lenen en een gezonde buffer behouden. Kijk dus niet alleen naar de maximale eigen inbreng die je kúnt betalen, maar ook naar het bedrag dat je na de aankoop nog beschikbaar wilt houden.
Wat bekijkt de bank nog naast je eigen inbreng?
Eigen spaargeld is maar één onderdeel van een kredietaanvraag. Een kredietgever onderzoekt ook of je de lening op lange termijn kunt dragen.
- je netto gezinsinkomen;
- de stabiliteit van je inkomsten;
- bestaande leningen en andere schulden;
- je vaste maandelijkse uitgaven;
- de gewenste maandelijkse afbetaling;
- de waarde en het type woning;
- je financiële reserve na de aankoop.
Twee kopers met dezelfde hoeveelheid spaargeld kunnen daardoor toch een heel ander kredietvoorstel krijgen.
Hoeveel spaargeld hou je best over?
Er bestaat geen bedrag dat voor iedereen geschikt is. Een koper van een recente woning met weinig werken heeft andere risico’s dan iemand die een oudere woning koopt die binnenkort een nieuw dak, verwarmingssysteem of renovatie nodig heeft.
Maak daarom vóór je aankoop een apart overzicht van je eigen inbreng, aankoopkosten, geplande werken en financiële buffer. Zo vermijd je dat al je beschikbare geld bij het verlijden van de akte verdwijnt.
Kan je een huis kopen zonder eigen inbreng?
In bepaalde gevallen kan een bank meer dan 90% en soms de volledige waarde van een woning financieren. Dat betekent echter niet dat iedereen zonder spaargeld kan kopen. De bank moet je dossier aanvaarden en daarnaast blijven de bijkomende aankoop- en kredietkosten bestaan.
Wie weinig eigen middelen heeft, doet er daarom goed aan vóór een bod uit te brengen eerst na te gaan welke financiering realistisch is. Een aanvaard bod kan bindend zijn. Een correct geformuleerde opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een krediet kan daarom belangrijk zijn.
Samengevat
Reken bij een klassieke financiering niet alleen met ongeveer 10% van de woningwaarde als eigen aandeel. Voorzie daarnaast voldoende middelen voor aankoop- en kredietkosten én probeer na de aankoop een financiële buffer over te houden.
Hoeveel je uiteindelijk moet inbrengen, wordt bepaald door de woning, de schatting, je financiële situatie en het kredietvoorstel van de bank. Bereken daarom eerst welk bedrag je werkelijk moet lenen en simuleer vervolgens welke maandlast daarbij hoort.