Acheter un logement ne commence pas uniquement par la question du montant que vous pouvez emprunter. Votre apport personnel détermine également le montant à financer, le type de bien accessible à votre budget et la réserve financière qu’il vous restera après l’achat.
On entend souvent qu’il faut disposer d’au moins 10 % du prix d’achat. C’est un repère utile, mais pas une obligation légale applicable à tous les acheteurs. En pratique, l’apport nécessaire dépend de la valeur du logement, du montant que la banque accepte de financer, des frais liés à l’achat et de votre situation financière.
Quel apport personnel faut-il généralement prévoir ?
Pour un logement que vous allez occuper vous-même, un financement allant jusqu’à environ 90 % de la valeur du bien constitue un point de référence important pour les banques belges. Dans un scénario classique, cela signifie que vous financez environ 10 % vous-même.
Un financement à 100 % n’est toutefois pas totalement exclu. Les banques disposent d’une marge limitée pour accorder certains crédits au-delà du seuil habituel, notamment aux primo-acquéreurs. La possibilité d’en bénéficier dépend notamment de vos revenus, de vos dettes existantes, de votre réserve financière, du logement et de la politique de crédit de la banque.
Attention : disposer de 10 % du prix d’achat ne signifie donc pas automatiquement que votre épargne sera suffisante. Des frais supplémentaires doivent encore être payés lors de l’acquisition et du financement du logement.
Exemples avec un apport de 10 %
| Prix d’achat | Financement à 90 % | 10 % à financer soi-même |
|---|---|---|
| 200.000 € | 180.000 € | 20.000 € |
| 250.000 € | 225.000 € | 25.000 € |
| 300.000 € | 270.000 € | 30.000 € |
| 350.000 € | 315.000 € | 35.000 € |
| 400.000 € | 360.000 € | 40.000 € |
| 500.000 € | 450.000 € | 50.000 € |
Ces montants illustrent uniquement la différence entre le prix d’achat et un financement de 90 %. Les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les frais liés à l’acte de crédit et les autres frais supplémentaires ne sont pas compris.
N’oubliez pas les frais liés à l’achat
Le prix du logement n’est pas le seul montant à prévoir. L’achat peut notamment entraîner des droits d’enregistrement, des frais de notaire, des frais administratifs ainsi que des frais liés à l’acte hypothécaire ou au crédit.
Le montant de ces frais dépend entre autres de la région dans laquelle vous achetez, du type de logement, de votre situation personnelle et du financement choisi. La Wallonie, Bruxelles et la Flandre appliquent par ailleurs des règles fiscales différentes.
Il est donc plus prudent de diviser vos fonds propres en deux parties : la partie du prix du logement que vous financez vous-même et le budget destiné aux frais d’achat et de crédit.
La banque tient compte de la valeur du logement
Un point souvent oublié est que la banque ne se base pas nécessairement uniquement sur le prix convenu avec le vendeur. La valeur estimée du bien intervient également dans le financement.
Imaginez que vous achetiez une maison pour 300.000 €, mais que la banque ou l’expert estime sa valeur à 285.000 €. Un financement correspondant à 90 % de cette valeur représenterait environ 256.500 €. La différence avec le prix d’achat atteindrait alors 43.500 €, avant même de tenir compte des frais supplémentaires.
Un prix d’achat nettement supérieur à la valeur estimée peut donc augmenter fortement l’apport personnel nécessaire.
Quel impact votre apport aura-t-il sur votre mensualité ?
Déduisez votre apport personnel du prix du logement et calculez la mensualité estimée pour le montant restant à emprunter.
Ouvrir le simulateur hypothécaire →Un apport plus élevé est-il toujours préférable ?
Plus votre apport est important, moins vous devez emprunter. Vos mensualités sont généralement plus faibles et le montant total des intérêts payés pendant la durée du crédit diminue également.
Cela ne signifie toutefois pas qu’il soit toujours judicieux d’utiliser toute votre épargne. Après l’achat viennent souvent d’autres dépenses : déménagement, mobilier, réparations, rénovations, assurances ou frais imprévus.
Devenir propriétaire sans conserver de réserve financière peut vous rendre plus vulnérable au moindre imprévu. Il vaut donc mieux réfléchir non seulement au montant maximal que vous pouvez investir, mais également à l’épargne que vous souhaitez conserver après l’achat.
Que regarde encore la banque ?
L’apport personnel n’est qu’un élément de la demande de crédit. Le prêteur doit également déterminer si vous serez capable de rembourser votre crédit à long terme.
- les revenus nets du ménage ;
- la stabilité de vos revenus ;
- vos crédits et dettes existants ;
- vos dépenses mensuelles fixes ;
- la mensualité envisagée ;
- la valeur et le type de logement ;
- la réserve financière restante après l’achat.
Deux acheteurs disposant exactement de la même épargne peuvent donc recevoir des propositions de crédit très différentes.
Combien d’épargne faut-il conserver après l’achat ?
Il n’existe pas de montant idéal valable pour tout le monde. L’acheteur d’un logement récent nécessitant peu de travaux ne court pas les mêmes risques financiers que celui qui achète une habitation plus ancienne dont la toiture, le chauffage ou d’autres éléments devront bientôt être rénovés.
Avant l’achat, prévoyez donc séparément votre apport personnel, les frais d’acquisition, les travaux prévus et votre réserve de sécurité. Vous éviterez ainsi de consacrer l’ensemble de votre épargne à la signature de l’acte.
Peut-on acheter une maison sans apport personnel ?
Dans certains cas, une banque peut financer plus de 90 %, voire la totalité de la valeur d’un logement. Cela ne signifie cependant pas que tout le monde peut acheter sans épargne. Votre dossier doit être accepté par le prêteur et les frais supplémentaires liés à l’achat et au crédit restent à financer.
Si vos fonds propres sont limités, renseignez-vous donc sur vos possibilités de financement avant de faire une offre. Une offre acceptée peut être contraignante. Une condition suspensive correctement formulée pour l’obtention du crédit peut dès lors être importante.
En résumé
Dans un scénario de financement classique, ne vous contentez pas de prévoir environ 10 % de la valeur du logement. Il faut également disposer d’un budget pour les frais liés à l’achat et au crédit et, idéalement, conserver une réserve financière après l’acquisition.
L’apport réellement nécessaire dépend du logement, de son estimation, de votre situation financière et de la proposition de la banque. Commencez donc par déterminer le montant que vous devrez réellement emprunter, puis simulez la mensualité correspondante.